交易中房產被查封 買房人該如何救濟

? ? 全款購買二手房后，出賣人另案涉訴導致房屋被法院查封，無法辦理過戶手續，買受人如何進行救濟？近日，江西省南昌市西湖區人民法院審理了一起執行異議之訴，法院以買受人梁某已支付全部房款且實際占有為由，認定買受人可以排除法院對房屋的執行，依法判令：確認案涉房產歸買受人梁某所有；停止對案涉房產的執行。

　　法院查明，2017年7月，梁某與許某簽訂《房屋買賣合同》。合同約定，梁某購買許某名下某房產，價款19.7萬元，付款方式為一次性付款，合同簽訂后梁某支付5萬元定金，由許某代管。

　　梁某于簽訂合同當日依約支付了定金5萬元，不久后又向許某轉款14.7萬元，購房款全部付清。之后，許某將房產證原件、房屋鑰匙等交付給梁某，梁某對房屋進行裝修入住并使用房屋至今，但梁某與許某尚未完成房屋過戶。后因某租賃站與許某及其愛人趙某因鋼管租賃產生糾紛，某租賃站于2020年提出財產保全申請，法院依法裁定對該房產進行了查封。

　　為此，梁某向法院提出案外人執行異議之訴，請求法院不得執行該房產，并確認房產歸自己所有。

　　法院經審理認為，本案中，梁某與許某之間簽訂的《房屋買賣合同》系雙方的真實意思表示，未違反法律、法規的強制性規定，合法有效，依法應予以確認。鑒于梁某在法院執行前已經簽訂合法有效的買賣合同并合法占有該不動產，已經支付全部價款，且并非基于自身原因未辦理過戶登記，其在房屋買賣過程中系善意且無過失，雖然未辦理房屋過戶手續，但梁某對訴爭標的享有物權期待權，該權利足以排除法院的強制執行。故梁某的訴請應予以支持，應依法確認訴爭房產所有權由梁享有。

　　據此，法院依法作出如上判決。判決生效后，原被告均服判息訴。

　　符合條件可申請執行異議排除執行

　　法官庭后表示，出賣人與買受人簽訂房屋買賣合同后，房屋被法院查封保全或強制執行的，房屋買賣合同雖然仍屬有效，但房屋處于司法查封狀態，構成法律上的“履行不能”，買受人將面臨“錢房兩空”的窘境。為了保障買受人的合法權益，維護正常的房屋市場交易秩序，法官建議買受人選擇以下幾種途徑依法進行救濟：

　　一是提起案外人執行異議之訴，排除債權人的查封和執行。根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十四條和第二十八條之規定，買受人需以案外人的身份提出執行異議，且其異議理由欲排除法院對涉案房屋的執行，需滿足以下幾個條件：涉案房屋需登記在被執行人（出賣人）名下；該執行系因出賣人和申請執行人之間的金錢債權而發生的執行；在人民法院查封之前已合法占有該不動產；已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

　　二是買受人可訴請解除《房屋買賣合同》，要求出賣人退還購房款并承擔違約責任。如果查封發生在雙方簽訂合同之后，購房合同是有效的，但是由于被查封房限制轉讓，因此合同無法繼續履行。為避免損失擴大，買受人可以法律上的“履行不能”為由，依法要求解除《房屋買賣合同》，出賣人退還購房款并承擔違約責任。需要說明的是，此種方案買受人將無法完成交易拿到房屋。

　　三是及時溝通協商，解封交易房屋。如買受人要求繼續履行合同并取得該房屋的所有權，應及時跟法院、出賣人和債權人有效溝通協商，一方面，可以督促出賣人及時履行對債權人的債務，還清債務后，由債權人向法院申請解封；另一方面，由出賣人或買受人自己提供其他擔保財產申請解除對房屋的查封。如解除查封擔保是由買受人自行提供的，其可以向出賣人進行追償。

　　本案中，買受人梁某選擇了第一種救濟途徑，即向法院提起了案外人執行異議之訴以排除涉案房屋的查封和執行。法院通過審核雙方簽訂合法有效買賣合同、梁某合法占有案涉房屋、已支付全部房款、房屋仍登記在出賣人許某名下等相關事實后，認定梁某對訴爭標的享有物權期待權，可排除法院對房屋的執行。