房產(chǎn)過戶無家可歸耄耋老人訴討居住權(quán)

? ? 家住江蘇省南通市開發(fā)區(qū)的王老太已86歲高齡，一直在家安享晚年的她最近卻遇到了煩心事。因養(yǎng)老房產(chǎn)被過戶給孫女，老人無法回家，一怒之下，老人把兒子、兒媳及孫女一起告上了法院。

　　2008年7月，因舊房拆遷，王老太與兩個(gè)兒子、兒媳及女兒共同簽訂了一份協(xié)議書，約定由小兒子陸先生、兒媳施女士購買一套拆遷安置房供王老太夫妻居住至百年。隨后，陸先生和施女士以王老太的名義購買了一套位于某小區(qū)四樓的住房，而陸先生和施女士則住在同小區(qū)另一棟二樓。2019年7月，王老太的老伴去世，王老太在女兒家居住了一段時(shí)間，回來后施女士讓王老太搬至其家居住，搬進(jìn)去沒多久王老太卻發(fā)現(xiàn)自己原來居住的四樓房子因門鎖被換無法進(jìn)入。

　　原來，2018年，陸先生和施女士因感情不和協(xié)議離婚，約定雙方共有的該小區(qū)二樓住宅歸施女士所有，而王老太名下拆遷所得的該小區(qū)四樓房屋已于2010年被過戶給孫女小陸。無奈之下，王老太將兒子陸先生、兒媳施女士及孫女小陸起訴到南通市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)人民法院，訴求法院判決對(duì)其原住四樓住宅享受居住權(quán)。

　　法庭上，被告陸先生同意王老太提出的訴訟請求，認(rèn)為案涉房產(chǎn)是父母的拆遷安置房，且有協(xié)議約定給父母居住到老。被告施女士辯稱，案涉房屋已過戶至第三人名下，第三人沒有參與協(xié)議的簽訂，在辦理過戶時(shí)沒有設(shè)定提供原告居住的義務(wù)，請求駁回原告的訴請。第三人小陸則辯稱，原告目前有兩兒一女，均能給原告提供居住義務(wù)，暫不需要其負(fù)擔(dān)贍養(yǎng)義務(wù)，同時(shí)她沒有參與案涉協(xié)議的簽訂，取得案涉房屋所有權(quán)系雙方自愿過戶的，并沒有約定需負(fù)擔(dān)提供原告居住的義務(wù)，請求駁回原告的訴訟請求。

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)法不溯及既往及居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立的規(guī)定，原告王老太與子女訂立協(xié)議的時(shí)間在民法典施行前，協(xié)議書是王老太享有對(duì)拆遷安置房屋享有居住權(quán)益的約定，并非法律定義上的“居住權(quán)”，故不能確認(rèn)王老太對(duì)案涉房屋享有居住權(quán)。

　　但根據(jù)協(xié)議約定及王老太在房屋內(nèi)居住多年的事實(shí)，法院認(rèn)為，原告已至耄耋之年，處分掉唯一住房后現(xiàn)無任何不動(dòng)產(chǎn)，遵從公序良俗及協(xié)議書中其女兒“按農(nóng)村風(fēng)俗習(xí)慣未分得甲方財(cái)產(chǎn)”的約定，原告自身不可能愿意在女兒家終老，更不應(yīng)該居無定所地孤獨(dú)老去。案涉房屋對(duì)原告而言是其視為養(yǎng)老送終的歸屬之地。如果老人家出于維護(hù)家庭穩(wěn)定，提前將老房拆遷所得的唯一住房處置給親人，最終卻落得無房可住，這有悖于平等、公正及尊老等社會(huì)主義核心價(jià)值觀，不宜支持和倡導(dǎo)。因此，王老太享有對(duì)案涉房屋的居住權(quán)益，以滿足生活居住的需要，且該權(quán)益具有排他性。陸先生、施女士均有義務(wù)向王老太交付房屋供其居住到老。

　　綜上，法院認(rèn)為該房屋所有權(quán)系繼受取得，王老太終身享有居住權(quán)益，一審判決兩被告和第三人在本判決生效后15日內(nèi)將案涉房產(chǎn)交付給原告王老太居住。

　　因繼受取得房屋終身享受居住權(quán)益

　　“我國民法典明確規(guī)定，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。”該案承辦法官施永華介紹說，居住權(quán)是指居住權(quán)人對(duì)他人所有房屋的全部或者部分及其附屬設(shè)施，所享有的占用、使用的權(quán)利，是一種獨(dú)立的用益物權(quán)。居住權(quán)具有物權(quán)對(duì)世性、絕對(duì)性、直接支配性等特征。

　　本案中，王老太與子女在2008年訂立有協(xié)議，約定由陸先生、施女士購買拆遷安置房供其居住直至終老。陸先生、施女士購置了案涉房屋，王老太也在其中居住多年。根據(jù)法不溯及既往及居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立的規(guī)定，不能確認(rèn)協(xié)議約定的即為法律規(guī)定的居住權(quán)。但依據(jù)協(xié)議內(nèi)容及王老太夫婦長期居住的事實(shí)，應(yīng)保障王老太享有繼續(xù)在該房屋內(nèi)居住的權(quán)益。

　　此外，案涉協(xié)議書約定了房屋的戶型、居住條件和居住期限，結(jié)合王老太夫婦長期單獨(dú)居住及丈夫在房內(nèi)終老的事實(shí)可以認(rèn)定，王老太對(duì)案涉房屋享有的居住權(quán)益是獨(dú)立的、排他的。被告陸先生、施女士作為案涉協(xié)議的簽訂人和義務(wù)人，第三人小陸作為案涉房屋所有權(quán)人，有義務(wù)將案涉房屋交付給原告王老太居住。

　　“民法典關(guān)于居住權(quán)的立法目的之一，是為充分發(fā)揮居住權(quán)扶弱施惠的社會(huì)保障功能，保護(hù)弱勢群體的居住權(quán)益。”施永華表示，本案判決雖未確認(rèn)王老太對(duì)案涉房屋享有居住權(quán)，但從保護(hù)老年人權(quán)益出發(fā)，確認(rèn)王老太對(duì)案涉房屋享有居住的權(quán)益，這既是考慮了老人落葉歸根的思想，保障了其老有所居的權(quán)益，也體現(xiàn)了我國社會(huì)主義核心價(jià)值觀中平等、公正、尊老的價(jià)值理念。