業主封自家陽臺被物業告上法庭？判了！

? ? 案情回顧：

　　房臨近馬路噪聲太大，在小區尚未達成一致意見的情況下，業主高某為提高居住舒適度、增強安全性及私密保護，按照小區前期已經由開發商統一封閉陽臺的樣式顏色封閉自家房屋陽臺，物業公司以高某未遵守小區臨時管理規約等為由，要求高某立即拆除已封閉陽臺并恢復原狀。近日，成都中院依法終審審結這起物業服務合同糾紛案。法院二審認為，物業公司訴請要求業主立即拆除已封閉陽臺并恢復原狀，既在法律上沒有明確規定，其又未提供證據證明高某封閉陽臺危及建筑物安全、損害其他業主合法權益，也未提供證據證明高某有實施妨礙物業服務與管理的行為等，故依法撤銷一審判決，判決駁回物業公司的訴訟請求。

　　2020年9月，高某在成都近郊一小區購買臨近馬路的住房一套。該小區共有14棟樓，1棟至4棟在開發商交房前已全部封閉了陽臺，其余樓棟交房時開發商未封閉陽臺。高某與開發商簽訂購買房屋合同時，被要求簽訂了前期物業服務協議，并以簽收承諾書的方式，要求其承諾遵守以前期物業服務協議附件呈現、由開發商與物業公司制定的小區臨時管理規約。該規約中明確，原則上不封閉陽臺，經全體業主表決，戶數與面積達到法定條件封閉陽臺、露臺的，須由建設單位與物業服務企業共同制定封閉方案并公示，且要求做到統一設計、統一材質、統一施工等五個統一。

　　同年12月開發商交房后，高某先后多次與小區物業就封閉陽臺問題進行溝通協商，2021年5月該小區物業公司組織業主就封閉陽臺事宜進行投票表決，后因參加表決業主占比等未達到相關要求，未能啟動封閉陽臺工作。

　　隨后，高某按照小區先期已封閉陽臺的1棟至4棟的樣式顏色，對所購房屋陽臺進行封閉。物業公司則以臨時管理規約規定不得封閉陽臺等起訴，要求高某立即拆除已封閉陽臺并恢復原狀。

　　一審法院認為，高某作為小區業主，應遵守小區臨時管理規約中的規定，在小區尚未達成一致意見的情況下，不得擅自封閉陽臺等，故判決高某限期拆除已封閉陽臺并恢復原狀。

　　一審宣判后，高某不服提出上訴。成都中院二審依法撤銷一審判決，判決駁回物業公司的訴訟請求。

　　法院判決：撤銷一審判決 小區業主可以封陽臺

　　該案爭議焦點從表面上看是物業公司能否依據臨時管理規約中的規定要求高某拆除已封閉陽臺并恢復原狀，實質則是物業公司是否有權提出此要求。

　　首先，民法典第二百七十二條明確，業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物安全，不得損害其他業主的合法權益。該案中，房屋陽臺作為房屋主體的特定部分，在構造和使用上均具有獨立性，屬房屋的專有部分。高某封閉陽臺是在陽臺內封閉，雖是在小區尚未達成一致意見情況下封閉，但其與開發商先期已封閉陽臺的四個樓棟的樣式顏色統一一致，且相比較此前的開放式陽臺對住戶人身安全具有更好的保護作用，并因住房臨近馬路，封閉陽臺可達到的隔音效果也增加了居住的舒適度，還能起到隱私保護作用等。而且退一步講，如高某封閉陽臺超出陽臺及外墻，構成了違法搭建，依照相關法律規定，亦只有相關行政機關才有權決定是否要拆除。目前，物業公司與高某是物業服務關系，物業公司作為物業服務人，提出訴請，要求其服務的業主立即拆除已封閉的陽臺并恢復原狀，既在法律上沒有明確規定，且依照相關規定其又未提供證據證明高某封閉陽臺危及建筑物安全、損害其他業主合法權益，也未提供證據證明高某有實施妨礙物業服務與管理的行為，因此物業公司要求高某拆除已封閉的陽臺，無法得到支持。

　　其次，從小區現有情況來看，有四棟樓房是在開發商交房前已全部封閉了陽臺，說明該小區封閉陽臺已有先例，并不是絕對要禁止封閉。現實中需要小區業主達成一致意見，通常理解應是封閉陽臺要對全小區統一的樣式、顏色等提出要求，也不是統一要求嚴格禁止封閉陽臺。比較特殊的是，該小區當前雖還未達成一致意見，但該小區先期封閉陽臺已有現成的統一樣式、顏色模板，高某按已有統一的樣式、顏色封閉陽臺，也并無不當。

　　再者，在現實生活中，成都城區絕大多數高層建筑，從安全性、居住舒適度及私密保護等多方面考慮，也鮮有嚴格禁止封閉陽臺的情形，封閉不封閉陽臺，一般均由房屋業主自主決定。雖說是可自主決定是否封閉陽臺，但也不是沒有任何限制約束，較為常見的做法是要按照小區統一的樣式、顏色、風格等標準封閉陽臺。實際中也有不少小區即使沒有提出統一要求，相關業主在封閉陽臺時，也會自覺地按所在建筑及整個小區的風格等封閉裝修，因為這也是在切實維護自身及全體業主相關權益。該案從居住安全性考慮，物業公司雖也提出除了封閉陽臺之外還有其他途徑，但讓其指明除此之外還有其他具體途徑時，其也無法提供。

　　因此，從法理、情理等多方面來講，物業公司在本案中的訴訟請求，均無法得到支持。