注意！借名買的房，這些情況下可能被判給別人

? ? 日前，“用你名字買的房不一定是你的房”沖上了微博熱搜，引發了網友對于借名買房的討論。

　　實踐中，出于限購、限貸、逃避債務、規避稅收或基于身份關系等原因，存在借名買房的情況。

　　部分買房者通過“借名買房”規避購房障礙，卻忽視了“借名買房”本身存在的極大法律風險。

　　那么，借名買房究竟有哪些坑？

　　借名買房引爭議

　　分手情侶對簿公堂

　　張先生與李女士原是戀人關系，因李女士不具備在京購房資格，便借用張先生的名義購買了一套房屋。房屋總價款440余萬，其中首付款290余萬元由李女士支付，余款150萬元以張先生為主貸人，通過銀行貸款方式支付，房屋登記在張先生個人名下。

　　雙方還為此簽訂協議，明確約定房屋系李女士借用張先生名義購買，房屋首付款由李女士出資，房屋貸款由李女士負責償還，兩年后張先生配合將房屋過戶至李女士名下。

　　不久后兩人分手，雙方因房屋過戶問題產生爭議，李女士停止還貸，張先生每月代李女士償還銀行貸款。后李女士以合同糾紛訴至法院，要求張先生配合房屋過戶，并賠償律師費、訴訟費、公證費等各項損失。

　　庭審中張先生辯稱，其認可借名買房的事實，也一直在催促李女士盡快完成過戶。但李女士名下已經有兩套房，根據北京限購政策，不具備購房資格。因此，是因李女士自身原因未能完成過戶。房屋登記在自己名下不光影響購房資格，作為房貸的主貸人，在李女士斷供之后，銀行一直要求還款，給其造成了巨大的心理壓力。為了不影響個人征信，張先生只能先行還款，這些費用均應由李女士負擔。

　　訴訟中，雙方均表示同意將房屋過戶至李女士名下，房屋剩余貸款由李女士負責償還。在法庭辯論終結前，李女士提交了購房資質核驗單，證明其具備在京購房資格。雙方爭議焦點主要集中于各自的損失。最終法院判決張先生配合李女士將房屋過戶至李女士名下，李女士給付張先生墊付的各項費用合計十二萬七千余元。

　　宣判后，張先生提起上訴，在二審法官的主持下雙方達成和解。

　　法官說法

　　借名買房，是當事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益的合同關系。司法實踐中，由于規避購房資格限制、逃避債務、特定購房優惠、隱藏真實財產、減免稅收、獲取貸款或基于身份關系（如夫妻或父母子女）等原因，借名買房合同糾紛較為普遍。在主體適格、意思表示真實且不違背國家法律、社會公共利益的情況下，借名買房合同有效，借名人享有房屋權益。

　　本案中，雙方簽訂了《協議》，對于借名買房關系進行了約定，以書面形式確定了房屋的實際出資人和權利人。從借名人和出借人的角度出發，該做法值得肯定，但借名買房依然存在很多法律風險。

　　除了本案的情況外，常見風險有：

　　登記人反悔，在出資人證據不足，不能證明雙方之間系借名買房關系的情況下，要想取得房屋產權或收回買房款都很困難；房屋被征收，征收補償款被登記人領取從而產生糾紛；房屋實際購買人意外死亡，導致實際繼承人無法繼承房產等風險。

　　稱父親名下房屋系借名

　　兒子訴請所有權確認被判駁

　　李先生和顧女士夫婦育有二子一女，分別是長子李甲、次子李乙，小女李丙。二人生前購置了兩套房屋，均登記在李先生名下。在二老去世后，因房產繼承事宜協商未果，三子女以法定繼承糾紛訴至法院。

　　在繼承訴訟中，李甲提出，其中一套房屋雖然登記在李先生名下，但系其實際出資購買，且一直由其居住使用，其是房屋的實際權利人，該套房屋不應當作為遺產分割，并據此另案提起所有權確認之訴，要求確認該套房屋歸其所有。

　　李乙和李丙對于李甲所述均不認可，稱兩套房屋均系單位分給父親的福利分房，購房款系父親出資，且登記在父親名下，均系父母遺產。因兩套福利房面積超標，后續補交了房屋差價款，該差價款雖系由李甲交納，但這并不意味著李甲取得了房屋所有權，房屋仍然是父母遺產。

　　法院經審理認為，李甲主張涉案房屋系其借用李先生名義出資購買，應當舉證證明雙方存在借名買房的合意，但其并未就借名買房一節提交相關證據，應承擔舉證不能的法律后果。僅憑房屋出資行為不能產生對抗不動產物權登記的效力，據此駁回了李甲的全部訴訟請求。

　　宣判后，雙方均未上訴，該判決已生效。

　　法官說法

　　關于不動產物權登記對不動產物權變動的效力，我國采登記生效主義的立法體例，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。僅有出資事實并不能對抗不動產物權登記的效力，也無法設立不動產物權。

　　在繼承訴訟中，一方繼承人經常會提出訴爭房產系借名買房的抗辯，稱雖然房屋登記在被繼承人名下，但實際系其中一方繼承人出資購買。在此情況下，因涉及審查遺產范圍，繼承糾紛案件會區分不同情況，予以不同處理。

　　如果當事人范圍一致，繼承案件中會予以吸收，一并審查處理遺產范圍。如果當事人范圍不一致，可由主張存在借名買房法律關系的一方當事人另案提起合同之訴或所有權確認之訴，在另案中審查借名買房是否成立，以明確房屋權屬。此時繼承案件僅對權屬確定的遺產進行處理。

　　對于借名人而言，除出資事實外，主張借名買房一方當事人還需舉證證明雙方之間存在借名買房的約定，且該借名買房的約定不違反國家法律、行政法規的規定，在借名買房約定合法有效的情況下，法院可以判決房屋過戶至房屋實際權利人名下。本案中，李甲對于借名買房法律關系的成立未能提交證據，故法院駁回了其訴訟請求。

　　“借名”所購房屋被查封

　　借名人訴請 排除強制執行被判駁

　　2018年，李女士為規避購房限購政策，借用弟弟李先生的名字購買了一套新房。房屋系李女士出資，《商品房預售合同》中“買受人”處的簽名系李女士借用李先生的名字簽署并按手印。購房后，李女士一家實際居住在房屋內，并交納了日常水電燃氣等一系列費用。但該房屋只辦理了預售合同備案，未辦理過戶登記手續。

　　2020年，法院生效判決確認李先生對宏遠公司負有借款債務的連帶清償義務，判決李先生向宏遠公司償還款項。因李先生未履行上述判決，宏遠公司向法院申請強制執行，查封了預售登記在李先生名下的前述房屋。

　　2021年，李女士提出執行異議，認為其系房屋的實際權利人，法院作出裁定，駁回李女士的異議請求。李女士不服該裁定，提起執行異議之訴，以房屋系借用李先生名義購買并登記在李先生名下為由，主張涉案房屋歸其所有，并據此主張其有權排除強制執行。

　　法院經審理認為，現涉案房屋尚未辦理不動產權屬登記，李女士基于借名購房合同關系直接訴請確權缺乏法律依據。至于李女士對執行標的是否享有足以排除強制執行的民事權益問題，即使李女士主張的借名購房屬實，李女士與李先生之間成立的也是借名購房合同關系，李女士據此就涉案房屋享有的也僅是請求李先生履行出名人義務的債權，該債權不應優先于宏遠公司的債權得到保護，并據此駁回了李女士的全部訴訟請求。

　　宣判后，李女士提起上訴，二審維持原判。該判決已生效。

　　法官說法

　　基于借名買房合同，能否直接請求確認享有物權？在司法實踐中，對于借名人以出名人為被告提起訴訟，直接要求確認房屋歸其所有的，通常不予支持。但要求出名人履行借名買房合同，辦理房屋過戶登記手續，如果符合登記條件的，可以予以支持。

　　原因在于，借名人享有的并非排他的物權，而是基于合同約定的債權。在借名買房合同糾紛中，應區分內部法律關系和外部法律關系，借名人基于借名買房合同，即內部法律關系取得債權請求權，但不能對抗權利登記人與他人之間的外部法律關系。

　　本案中，即便李女士主張借名買房屬實，但其基于借名買房產生的也只是債權請求權，并不能產生物權變動的結果，也不足以對抗宏遠公司享有的強制執行的債權，因此，其要求排除對案涉房屋強制執行的訴請不能成立。