房東以房價上漲為由拒不履行過戶義務

? ? 法院：違約賠償包括合同履行后可以獲得的利益

　　房價大幅上漲后，出賣方認為房屋的增值超出違約損失賠償，拒不履行過戶義務。日前，浙江省東陽市人民法院依據民法典非金錢債務履行及損失賠償額的相應規定，審理了一起房屋買賣合同糾紛案。

　　2021年1月1日，小陳通過中介向左某、諸某夫婦購買了一套商品房，雙方簽訂《房屋買賣合同》，約定房屋總價款為140萬元，小陳當場支付了10萬元定金及25.2萬元的購房款，雙方約定于2021年3月下旬過戶并支付尾款。

　　沒想到，從今年3月開始，當地房價大幅上漲，到雙方約定過戶時，周邊的同等面積二手房已開價200萬，小陳還沒來及欣喜，就收到了左某悔約的信息，并開始拒接小陳的電話。多次找中介出面溝通無果后，小陳無奈之下提起訴訟，要求左某、諸某繼續履行合同、協助辦理房屋過戶登記手續，并賠償合同條款中約定的70萬元違約金。

　　承辦人組織雙方進行了調解，左某、諸某極力主張解除合同，并表示愿意承擔雙倍返還定金的違約責任，認為小陳主張的70萬元違約金過高。小陳則認為左某、諸某明顯是不誠信的行為，房子是一定要過戶的。

　　承辦法官向雙方釋明，本案中繼續履行還是解除合同的選擇權在守約方，選擇繼續履行的，出賣方除協助過戶外還應支付違約金；選擇解除合同的，損失賠償可以是包括房屋漲值部分在內的可獲得利益。

　　最終，在承辦法官的調解下，左某、諸某同意配合辦理過戶登記手續，并賠償小陳律師費等違約損失2萬余元，小陳在過戶當天支付剩余房款。

　　法官說法：

　　根據《民法典》第五百八十條規定：“當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以請求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事實上不能履行；（二）債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高；（三）債權人在合理期限內未請求履行。有前款規定的除外情形之一，致使不能實現合同目的的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求終止合同權利義務關系，但是不影響違約責任的承擔。

　　因此，在涉及房屋產權過戶等非金錢債務時，除因標的物不能履行或不適于履行等情形外，繼續履行合同還是終止合同權利義務的選擇權，在守約方。選擇繼續履行合同的，請求違約方履行過戶登記手續等非金錢債務同時，還可以要求違約方賠償相應損失；選擇解除合同等終止合同權利、義務的，守約方可以按合同約定選擇適用違約金或者定金條款，約定的定金或者違約金不足以彌補因違約造成的損失的，可以請求賠償超過部分的損失，依據《民法典》第五百八十四條的規定，損失賠償額包括合同履行后可以獲得的利益，即包括房屋增值等可以預見的利益。